陆大厦2019金地：扩储陆储近20万平米，平均股权比例不足50%

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据公司财报统计，今年10月份金地的销售均价为每平方米18202.76元，同比下降20.91%。这一比例在销售额前20名的房地产企业中排名第一。这个数字意味着，当月金地的平均每平方米价格比去年10月便宜4811.18元。

从销量来看，金地的降价策略是比较成功的。今年10月，金地集团销售额达158亿元，同比增长19.61%；销售面积达到86.8万平方米，同比增长51.22%。

青岛烟台销量可观，但其他市场占有率不足

据亿瀚智库统计，金地集团今年1-10月全国销售总额达1575亿元，位居全国房企第14位；但从销售面积来看，仅以788.7万平方米的销售面积排名第26位。这两项数据的排名与2018年年终结果相差不大。

从山东主要城市来看，今年1-10月，金地在青岛销售房屋20.06万平方米，总销售额26.9亿元。两项数据在青岛房地产企业中分别排名第19位和第14位；销售烟台房屋13.23万平方米，合计20.37亿元。分别位列烟草地产公司第4位和第5位。但今年1-10月，金地集团在山东省和济南等地的销售额和销售面积均未进入前20名。可以看出，除青岛、烟台外，今年金地集团在山东其他城市的市场份额仍然较低。

第一层和第二层都是仓库。前十个月山东出库量不足去年50%

为了快速重返第一梯队，金地今年加快了拿地步伐。据界面山东统计，今年以来，金地已在北京、常州、沉阳、成都等全国37个城市拿下66幅地块，总面积约366.1万平方米，其中山东省土地面积约19.37万平方米，约占全国征地总面积的5.29%；全国征地总金额约563.5亿元，其中山东约26.9亿元，约占全国的4.77%。

据揭秘山东统计，2018年金地在山东共拿地39.1万平方米，其中1-10月拿地约16.17万平方米。今年以来，金地在山东的拿地量较去年同比增长约19.79%。不过，去年12月，金地在山东青岛、烟台等地集中拿地，拿地面积达到22.9万平方米。因此，金地今年在山东的拿地金额仅为去年的49.54%。因此，到今年年底，金地在山东的钠储量能否超过去年全年仍不明朗。

今年金地继续大力投资一二线城市的策略。从土地储备分布城市来看，半年报显示，金地一二线城市销售占比约70%，仍贡献销售主力。截至期内，金地总土地储备为4760万平方米，较去年同期有所增加。 16.09%。一、二线城市占比约80%，新增项目主要分布于华东、华北、东南地区主要城市。今年，金地在山东收购的6块地块分别位于青岛和济南，其中青岛共计13.68万平方米，济南共计5.69万平方米。

天子、济南、青藏地块已历经52轮招标。

从今年金地在山东新增的项目来看，总面积最大的是今年2月份拿下的青岛市北区大港纬四路东侧改造项目地块。该地块总价5.41亿元，土地总面积161774，规划建筑总面积65153.49，这2宗地块都规划有人才公寓和安置房。此前，青岛市规划局曾发布过大港纬四路东片区危旧房改造项目规划方案。根据当时的规划显示，大港纬四路东片区是市北区旧城改造拆迁范围较大的区域之一。征迁后，大港纬四路片区整体规划，未来将建成汇聚国际化、科技化、人性化等多重元素于其中，并集休闲、娱乐、购物等，各种新兴业态于一体的一站式潮流时尚商业消费空间。

其次是位于青岛黄岛区的三宗土地，三幅地块总占地面积120662，规划建面209001.6，总价3.98亿。从地理位置上来看，以上这几宗地块位于老胶南城心区域，毗邻青岛西站，是西海岸交通商务区所在地。按照西海岸整体规划，截至2017年年底，已有总投资378亿元的8个重点项目落户该片区，涉及产业小镇、商贸服务、能源供应、总部经济、信托融资等多个领域。

而位于济南历下区的一宗5.7万平的土地，可谓是今年金地成功拿下的的竞争最激烈的一宗土地。该地块是原黄台煤气炉厂地块，位于历下区奥体中路以西、花园东路南侧，面积约85亩，容积率2.5，楼面起始价10500元/平米。土拍当日，金地、中骏和中海等房企纷纷下场竞价，经过52轮出价，该地块最终被金地以175340万元摘得，楼面价12325元/平米。

项目权益比普遍偏低激进拿地致负债走高

据界面山东统计，目前金地在山东共有11个在售或在建项目，其中4项位于烟台，5项位于青岛，2项位于济南。以上11个项目总占地面积达131万平，总建筑面积达314.9万平，总可租售面积达213.7万平。除烟台澜悦项目以外，其他10个项目均尚未竣工。

但值得注意的是，在以上11个项目中，仅有4个项目金地的权益比例超过50%，其中仅有烟台格林世界一个项目其权益比超过了80%；另外青岛西客站项目权益比例最低，仅为13%。11个项目的平均权益比仅为43.27%。

在所有的土储中，金地集团的权益占比同样偏低。半年报显示，截至2019年6月，金地集团的总土地储备约4760万平方米，其中权益土地储备约2550万平方米，权益土储比例约53.5%。

同时，今年金地激进的拿地策略进让公司的负债水平一路走高，2019年中报显示公司的净负债率已经达到73.14%，已逼近公司净负债率的历史高点（2003年的88%）。此外，自2017年以来，金地集团的经营性现金流量净额也连续告负。2017-2019年上半年分别为-69.89亿、-18.28亿和-70.56亿元。